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浅谈工业厂房租售交易特点及其法律风险防范
发布时间:2019-09-09 08:52:10

浅谈工业厂房租售交易特点及其法律风险防范,今天我们来讲讲工业厂房租售,很多客户都想问我们工业厂房租售的特点是什么。需要注意哪些法律风险防范,很多客户对此不是很清楚,今天我们通过这篇文章能给大家带来帮助。
工业厂房定建交易在全国各地以招商引资为目的而设立的各类工业园、经济开发区被越来越多的采用,这种房地产开发交易模式能够比较好地满足交易双方对资金安排、生产经营上的特殊要求。但由于该模式不同于常规房地产开发建设和交易,其本身存在一些特殊的法律问题值得研究。

 
 
一、什么是工业厂房租售定建交易
 
工业厂房定建交易是指工业用地土地使用权人(工业用地出让人),根据定建方提出的特定的房屋功能和使用要求,在该土地上建造厂房或物流仓库(下称“定建厂房”),待定建厂房建造完成后,将定建厂房连同相应的土地使用权转让给定建方的一种交易模式。
 
二、工业厂房租售定建交易的特点
 
工业厂房租售定建交易区别于传统的工业厂房交易,首先在于“定建”两字。伴随我国经济的发展,传统的标准厂房无法适应工业发展的多样性和特殊性需求,制造商所需求的厂房越来越反映个性化需求,不论是面积、层高、承重、结构以及环保等方面。工业厂房定建交易的产生反映了工业化生产多样性的需求。
其次,工业厂房定建交易大大降低工业地产开发商的市场风险。不考虑市场的需求而盲目建造工业厂房,可能会导致房屋空置和资金压力。定建交易中不仅定建方会提供定建预付款,同时也确定了买家,缓解了资金压力同时也减少空置风险。
 
三、工业厂房定建交易的类型
 
工业厂房租售定建交易根据工业用地出让人的性质不同可以分成如下两种类型。
第一种是工业用地出让人本身就是房地产开发商,例如某工业园区下属的开发公司,承担土地“七通一平”的工作,同时又担任部分招商引资的政府职能,拟引入某些著名企业,提高工业园区的土地利用效率和解决当地劳动力就业等问题。
第二种是工业用地出让人是某工业类企业,其通过协议或招拍挂取得工业用地后,拟转出该工业用地以获取土地溢价。
 
四、工业厂房租售定建交易适用的相关法律规定
 
工业厂房定建交易归根结底是个房地产转让的行为,但是“定建”发生在“转让”之前。上述两种类型因工业用地出让人的性质不同,在“转让”程序和条件也有所不同。
在第一种定建交易类型中,由于工业用地出让人具有房地产开发商资质,因此在办理转让手续时,出让人先需要办理预售许可证,后双方签署预售合同并在条件适合时申办厂房的产证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定,“商品房预售,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”
在第二种定建交易类型中,由于工业用地出让人是工业类企业,因此在转让土地使用权时需要符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”因此,满足已完成开发投资总额的百分之二十五是工业用地转让的前提。
 
五、工业厂房租售定建交易的法律风险
 
在工业厂房定建交易当中,常见的法律风险有:
1、审批风险
鉴于工业厂房的设计按照定建方的要求执行,一般都包含了定建方的特殊需求,而非标准厂房的一些已广泛接受的建造标准,因此可能带来规划审批上的难度与风险。一旦规划审批未能通过,则定建交易无法继续执行。

2、设计变更风险
任何施工过程中都会有设计变更,在工业厂房定建中也不例外。由于定建厂房的交易价格和日期往往是事先确定的,定建方在施工过程中过多地变更设计往往会影响工程的造价和工期,从而影响定建厂房的转让,并引起双方的争议。
3、验收交付风险
定建厂房的验收也不同于一般工程的交付验收。通常的验收是业主组织设计、施工、监理等单位进行验收,并报建设部门备案,之后还要通过消防、环保、规划等部门的验收。在工业厂房定建交易中,如果双方没有事先对厂房的验收交付标准达成一致,有可能给合同的履行造成障碍。定建厂房有可能根据国家标准和施工合同通过验收,但却无法通过定建方的验收。
4、定建提前终止风险
定建项目的周期较长,一旦工业用地出让人出现资金周转困境,可能导致无法按期完成定建项目,在合同约定的交付期限内无法交付定建厂房。另一方面,定建方在交付定金后可能会因企业的经营不善无力支付尾款,或因经营方向变化不签署预售合同或转让合同,在此情况下,由于定建的工业厂房一般为非标准工业厂房,在建造中有其独特的个性化一面,一旦定建方无力购买,定建厂房一般很难再销售出去,这是工业用地出让人面临的风险。
5、权利主体变更后审批手续和合同变更风险
在第二种定建交易类型中,在工业用地转让之后,因开发主体变更将导致立项、土地、规划、施工许可证等一系列证照需要重新办理变更手续,非常繁琐。此外,设计合同、施工合同、采购合同等合同也可能需要重新签署,带来新旧施工队伍更替、新旧合同结算等风险。
6、其他风险
除以上风险之外,由于历时较长,定建工程施工过程中还会遇到许多其他风险,如原材料价格上涨、汇率风险等难于预测的风险。
 
六、工业厂房租售定建交易的法律防范措施
 
1.做好整体合同策划及安排
第一种定建交易类型的核心合同为《工业厂房定建合同》和《工业厂房预售合同》,第二种定建交易类型的核心合同为《工业厂房定建合同及订购合同》、《工业厂房项目转让合同》。为确保定建工业厂房在符合法定转让的条件后定建交易双方能按期签署转让合同,可以在合同中约定定建厂房转让生效的触发条件,也即一旦转让条件满足转让合同自动生效,以及转让条件成就但一方不履行合同义务情况下的违约责任,以保证双方的合法权益。作为对定建方提前终止定建的防范,可以要求定建方支付一定数额的定金,同时对转让价款的分期支付作具体的约定,并约定较高数额的提前终止定建违约赔偿金,以防范定建方随意变更定建计划。
 
2.限制定建方设计变更的权利
虽然设计变更难以避免,但是双方可以按照公平和效率的原则事先约定,在施工图确认前,允许定建方对施工图提出修改,在施工图确认后,为避免定建方在施工阶段过多地提出设计变更,最终导致工程工期严重延误,定建方的设计变更的提出应当有一定的限制。比如,在某定建交易合同中就设计变更问题约定了以下条款限制定建方设计变更的权利:“鉴于本协议项下定建厂房工程建设工期紧迫,双方同意,定建方及其设计师均不再提出对施工图纸的设计变更要求,除非:(1)如果不进行某项变更,将不能达到双方已经确认的定建方使用房屋的基本功能;(2)如果不进行某项变更,将不能满足通常的施工技术要求或房屋验收的标准;或者(3)某项变更已经双方协商一致并形成书面文件。”
 
3.明确验收交付的标准
为避免定建厂房根据国家标准和施工合同通过验收,但却无法通过定建方验收这样的尴尬局面,受定建方应特别注意施工合同中约定的验收标准要与定建交易合同中的验收标准相互一致。
 工业厂房租售交易投入到及法律风险防范是需要多方面料及厂房的,今天我们就来给大家说说希望通过这篇文章能给大家带来帮助。

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